房屋买卖合同纠纷律师教你了解合同解除责任的认定和解除后果的处理

　　1、合同解除责任的审理思路

　　出卖人无权处分房屋买卖合同，致使合同无法继续履行的，买受人可以行使解除合同的权利，基于合同的相对性要求出卖人承担违约责任。需要注意的是，买受人是否知道该房屋的权属状况，与出卖人因其擅自处分而承担的违约责任无关。买受人忽视审查的，只承担合同不能继续履行、房屋产权不能转让的风险。

　　2.合同终止后的恢复原状

　　房屋买卖合同是即时合同，合同解除具有追溯效力。合同解除后，出卖人从一开始就没有收取房款的权利，买受人从一开始就没有占有和使用该房屋的权利。因此，出卖人应当向买受人返还房价款以及因占有该房价款而获得的利益，买受人应当向出卖人返还房价款以及因占有该房屋而获得的利益。根据《九民会纪要》第34条，这两项占用费用可以相互抵消，即出卖人只需返还房款本金，买受人只需返还房屋。当然，如果房屋尚未实际交付，出卖人应当将房价款及相关占有利益返还给买受人。

　　3.房价差价损失的认定

　　房价差的损失属于买方可获得利益的损失。房价差的计算节点原则上应为合同终止或者买受人知道或者应当知道房屋买卖合同不能继续履行的时间。房价差的确定方式可以由双方协商确定；不能达成一致的，可以由司法鉴定决定；如果双方争议不大或者没有明确约定，也可以通过询价确定。

　　法院应综合运用可预见性规则、损益相抵规则、减值规则和过错相抵规则确定房价差价损失。

　　应特别注意以下几点：

　　(1)损失可预测性应理解为在签订合同时对损失类型的预测，而不是对损失大小的预测。

　　(2)在适用损益相抵规则时，应考虑卖方不能从违约中获益。

　　(3)合同履行的程度通常只与买方的正损失确定有关，与买方可获得利益的损失确定无关。

　　4.违约金调整的审理思路和裁判要点

　　出卖人主张违约金过高的，应当承担举证责任，并在一审法院辩论终结前提出；二审期间，法院原则上不予支持。出卖人提供初步证据后，买受人坚持违约金合理的，应当说明其实际损失并提供相应证据。

　　具体而言，出卖人主张违约金过分高于实际损失的，应当根据具体违约情况证明相应损失的大致数额；损益相抵的，应当证明买受人因出卖人违约而受益；如有过失相抵，应证明买方有过失。出卖人未说明具体原因并提供相应证据材料的，法院可以不予调整。出卖人陈述具体理由并提供证据材料后，买受人同意减少违约金的，应当说明调整幅度的理由和依据。如果其主张合理，不构成明显的利益失衡，法院不会继续调整。

　　买受人不同意减少的，应当对出卖人的调整幅度、理由和证据予以答复；如果买方能够证明卖方的理由全部或部分不真实，则不调整违约金或扣除卖方主张的幅度。如果买方因卖方恶意违约不同意调整违约金，法院在确定违约金时应注意背信的惩戒功能。