房屋买卖合同纠纷律师之实际承租人拒不退房，“二房东”巧避损失

案情介绍：

徐女士一家因生活经营需要和XX银行天津分行签订了房屋租赁合同，租用了该银行临街的一处底商，开了个烟酒食品小店。出租方和承租方一直合作愉快，时间长达10年之久。双方的书面租赁合同一年一签，然后一份书面合同2018年12月31日到期。2017年4月，徐女士将该底商转租给李某某经营“鲜果XX”饮品店，与其签订的书面租赁合同2019年3月31日到期。对徐女士转租一事，银行未置可否。2019年6月，银行口头通知徐女士，要解除租赁关系，让徐女士腾房，徐女士得知这一消息后，立即转告了李某某，李某某表示饮品店前期投入大、另行租房不是一两天的事儿，拒绝腾退房屋。2019年八月，银行书面告知徐女士要求腾房并将告知书贴到了饮品店门口，经过与李某某沟通，其仍拒绝腾退。

2019年10月下旬，徐女士接到了天津市南开区人民法院的传票，银行对徐女士提起诉讼，要求徐女士腾退房屋，并承担因无法腾退房屋造成的损失14万余元。

律师分析：

接到传票的徐女士找到了天津国轩律师事务所的刘斌律师和冯景律师。经过两位律师的专业咨询，徐女士和天津国轩律师事务所签订了委托合同，指派刘斌律师和冯景律师作为徐女士的代理人参与诉讼。经过律师分析，目前占有该涉案房屋的并非徐女士而是李某某，故作为该案件的被告方，要申请追加李某某为该案件的第三人参加诉讼。提交追加第三人申请书后，两位律师前往涉案房屋处实地取证，两位律师发现，“鲜果XX”饮品店仍在正常经营，且涉案房屋和银行经营场所仅仅相邻，当年银行是因为场地过大，自己经营不能完全使用才分出一部分出租给徐女士，且涉案房屋的产权人亦非该银行，而是天津市南开区某房管站。故银行提出的所谓赔偿费用，是房管站因银行不能腾房而向银行索要的。在案件材料分析和现场调查的基础上，两位律师提出，徐女士非涉案房屋的实际承租人不具备腾房义务，银行与饮品店经营场所相邻，并未提出异议，且不论是银行和徐女士的租赁合同还是徐女士和李某某的租赁合同均已转为不定期租赁合同，徐女士亦配合银行要求李某某腾房，直至开庭之日，已经给了李某某4个月的腾房时间。对于银行要求赔偿一事，其一该损失并未实际发生；其二，该诉请与本案并非同一法律关系；其三，目前拒绝腾房的系李某某，银行即便遭受了损失，亦与徐女士无关。

案件结果：

法院认为，三方当事人之间的租赁合同均为不定期租赁合同，可随时解除，自银行下达书面腾房通知至开庭之日，时间已四个月有余，故李某某应立即腾房。徐女士仅仅是收取房子，涉案房屋实际使用人为李某某，徐女士无需配合退房。对于赔偿一事，与本案并非同一法律关系，银行可另行起诉。

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