案例一：出卖人违反合同拒绝出售该房屋，法院责令继续履行本案

　　(本案主要揭示的是，恶意出卖房屋的夫妻，一方因不知情请求确认合同无效，被责令承担违约责任。)

　　基本事实：本案当事人主要包括买方张某，卖方杨某(妻子王某)和一家房地产中介机构。2015年10月14日，张某与杨某，委托代理人、房地产中介公司王某，签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签署后，杨某签署了合同。根据合同，张某以总价92万元购买了位于密云区，牡丹园，云秀花园的一套XX房，并在签订本合同时支付定金1万元。首付款60万元，拟贷款32万元。首付款将于2015年11月16日支付，杨某将于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还规定，如果杨某拒绝履行本合同或将该房屋出售给他人，张某可以要求杨某承担违约责任并赔偿其他损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权继续履行房屋买卖合同或解除合同。合同签订之日，张某按合同约定向王某支付定金1万元，王某为张某开具定金收据，此外，杨某与张某签订的《居间服务合同》与某房产中介约定，房屋买卖合同签订后，如因杨某，原因未能在规定期限内过户或转让事实上无法完成(原因包括但不限于杨某有意或无意的拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有人认为合同签字人属于无权代理人等。).张某中介服务费不予退还，张某可以直接向杨某索赔之后，张某将1.3万元的中介服务费交给了一家房地产中介公司。

　　同年11月初，张某从一家房地产中介处获悉，杨某提出终止合同。中介公司的工作人员作证说，他们也证实了杨某在签约后半个月左右提出不卖房子，存在违约行为。杨某提出这个建议是因为张某没有向他支付1万元定金，构成违约，可以解除合同。在原审庭审中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同；同时，杨某没有向法院申请减少合同中约定的违约金。双方一致认为，由于密云区，房价上涨，相关房屋的价值也有所增加。在本案审理过程中，王某诉一审法院确认杨某和张某在涉案房屋上签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。经过审理，一审法院于2016年2月26日裁定驳回王某的诉讼请求。以上判决已经发生法律效力。张某诉一审法院，要求杨某支付违约金18.4万元，支付中介服务费1.3万元。根据合同，一审法院判令杨某支付违约金18.4万元，支付中介服务费1.3万元。杨某拒绝接受上诉，二审法院维持原判。法官的陈述

　　本案主要涉及两个关键问题：合同效力和违约责任。对于此类案件的处理，法院一般根据买方的主张进行分类：

　　一、在买受人请求继续履行的情况下，只要买受人能够证明“有理由相信是夫妻双方的共同意思表示”，主张继续履行，法院可以支持买受人在下列情形之一下继续履行合同的主张，责令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1。买受人证明出卖人配偶知道或者应当知道买卖事项，未表示异议的；2.买受人已按合同约定支付价款并已入住该房屋使用，出卖人配偶在合理期限内未提出异议；3.卖方配偶主动配合腾空或交付房屋参与或接受演出。除当事人签署的相关书面文件外，还应结合微信记录、电话记录、音频文件、中介证言等证据材料综合考虑上述事实。

　　二、当买方请求解除合同，要求卖方承担违约责任时，也应按其具体诉讼请求处理。一般有两种情况：1。要求按照合同约定支付一定数额的违约金。法院还需要释明是否请求调整违约金，然后根据案件的具体情况确定违约金的数额；2.法院除支付违约金外，还要求赔偿相应的房价差价损失。法院参照评估报告或同一地段的房价确定具体赔偿金额。

　　房屋买卖合同纠纷律师温馨提示：

　　购房时，购房人必须核实房屋是夫妻共有还是家庭共有。对于上述房屋，其配偶或共有人必须签署或出具书面意见，以避免在履行过程中发生纠纷，能够证明其“有理由相信是夫妻双方的共同意思表示”，并可以请求继续履行。当然，也可以请求解除合同，然后根据合同约定和案件实际情况，要求相应的违约金或差价补偿。上述情况也可以在双方合同中约定。